不動産を活用した節税対策②

Ⅰ.居住用不動産の売却損の繰り越し

1  居住用不動産の売却損の繰越

確定申告書を提出する個人が、平成16年1月1日から平成21年12月31日までの間に譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える居住用財産(譲渡資産)の譲渡(その個人の親族等に対する譲渡や贈与又は出資による譲渡を除きます。以下「特定譲渡」といいます。)をした場合において、その個人が特定譲渡に係る契約を締結した日の前日において譲渡資産に係る住宅借入金等(注1)の金額を有しており、かつ、その特定譲渡による譲渡所得の金額の計算上生じた損失の金額がある場合には、その損失の金額のうち一定の金額(以下「特定居住用財産の譲渡損失の金額(注2)」といいます。)について、他の所得と損益通算する特例及び翌年以後3年内の各年分の総所得金額等の金額の計算上一定の方法により繰越控除する特例の適用を受けることができます。

(図:「特定居住用財産の譲渡損失の金額」の例)

これらの損益通算及び繰越控除の特例は、新たな居住用財産(買換資産)の新築又は購入が要件とされていませんので、買換資産を取得するしないにかかわらず適用することができます。
なお、次のいずれかに当てはまる場合には、これらの特例の適用を受けることはできません。

1. 損益通算の特例を受けて損益通算しようとする年の前年以前3年以内の年において生じた他の特定居住用財産の譲渡損失の金額について、損益通算の特例の適用を受けている場合
2. 譲渡資産の特定譲渡をした年の前年又は前々年において行った資産の譲渡について次の特例の適用を受けている場合
(1) 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法31の3)
(2) 居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除(措法35)
(3) 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法36の2)
(4) 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法36の5)
(5) 相続等により取得した居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例(旧措法36の2)
(6) 相続等により取得した居住用財産の交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例(旧措法36の5)
3. 譲渡資産の特定譲渡をした年又はその年の前年以前3年内における資産の譲渡について、居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算の特例(措法41の5第1項)の適用を受ける場合又は受けている場合また、特定居住用財産の譲渡損失の金額が生じた年の翌年以降3年以内の各年分のうち、合計所得金額が3,000万円を超える年分については、繰越控除の特例の適用を受けることはできません(損益通算の特例については所得制限はありません。)。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、住宅借入金等特別控除制度との併用が認められています。

 

Ⅱ.保障債務の履行による譲渡所得税の軽減

 

ワンポイントチェック
保証債務の履行とは、本来の債務者が債務を弁済しないときに保証人などが肩代りをして、その債務を弁済することをいいます。
1. 保証債務の履行に当てはまる主なものを四つ説明します。
(1) 保証人、連帯保証人として債務を弁済した場合
(2) 連帯債務者として他の連帯債務者の債務を弁済した場合
(3) 身元保証人として債務を弁済した場合
(4) 他人の債務を担保するために、抵当権などを設定した人がその債務を弁済したり、抵当権などを実行された場合
この特例を受けるには、次の三つの要件すべてに当てはまることが必要です。
(1) 本来の債務者が既に債務を弁済できない状態であるときに、債務の保証をしたものでないこと
(2) 保証債務を履行するために土地建物を売っていること
(3) 履行をした債務の全額又は一部の金額が、本来の債務者から回収できなくなったこと
この回収できなくなったこととは、本来の債務者が資力を失っているなど、債務の弁済能力がないため、将来的にも回収できない場合をいいます。
例えば、本来の債務者が破産をしていたり、失そうをしているなどの場合がこれに当たります。
したがって、本来の債務者に弁済能力があるのに、債権の回収をしないときは、この特例は受けられません。
2. 所得がなかったものとする部分の金額は次の三つのうち一番低い金額です。
(1) 肩代りをした債務のうち、回収できなくなった金額
(2) 保証債務を履行した人のその年の総所得金額等の合計額
(3) 売った土地建物の譲渡益の額
この計算は、「保証債務の履行のための資産の譲渡に関する計算明細書」を使うと便利です。
なお、この特例を受けるためには確定申告をすることが必要です。
確定申告書には、保証債務を履行した内容など、所定の事項を記載した書類を付けてください。

 

Ⅲ.不動産売却による相続税の軽減

不動産売却による譲渡所得の軽減

不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得として課税されます。不動産売却の利益は、売った金額から取得費や売却諸費用を除いた金額になりますが、この取得費に相続財産を譲渡した場合の特例として、相続人が相続で取得した不動産に占める相続税の金額を取得費に加えることができます。

売却金額 -(取得費 + 相続税 + 売却諸費用)= 譲渡所得

相続税取得費加算の要件
譲渡する資産は相続で取得した物に限る
相続税申告期限から3年以内の譲渡に限る(相続開始から3年10ヶ月以内)
土地は相続で取得したすべての土地に対する相続税になるが、建物は譲渡した物だけ

この特例は、相続税を払うためなどという売却の目的の制限はなし。しかし、周りには”相続税を払うのにお金がなくて”などと言えたり、勝手に思われるため、不動産(特に土地)を売るには絶好のチャンスになりやすい。

(1) 売却した資産が土地等(土地や借地権など)である場合
(2) 売却した資産が(1)の土地等以外の資産である場合
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